BNR dă aviz negativ proiectului prin care tinerii ar putea cumpăra locuințe prin „Noua Casă” cu avans de doar 5%
Banca Națională a României (BNR) nu susține proiectul legislativ care propune ca tinerii sub 35 de ani să poată cumpăra locuințe prin programul „Noua Casă” cu un avans de 5%, indiferent de valoarea creditului. Pe 17 august, BNR a avizat negativ proiectul, avertizând că măsura ar putea crește riscul de credit și ar putea alimenta noi scumpiri pe piața imobiliară.
În prezent, legislația prevede un avans minim de 5% doar pentru creditele de până la 70.000 de euro, în timp ce pentru finanțările cuprinse între 70.001 și 140.000 de euro este necesar un avans de cel puțin 15%.
Inițiativa legislativă, depusă la Senat pe 26 iunie, propune completarea OUG nr. 60/2009 privind programul „Noua Casă”, astfel încât persoanele care nu au împlinit 35 de ani la data semnării promisiunii bilaterale de vânzare să poată opta pentru un avans minim de 5% și în cazul creditelor cu valori între 70.001 și 140.000 de euro.
Cum motivează inițiatorii
Potrivit expunerii de motive, trimestrul al IV-lea 2025 și trimestrul I 2026 au fost marcate de o tensiune accentuată pe piața imobiliară.
RECOMANDAREA NOASTRĂ
SRL, PFA sau întreprindere individuală: care sunt diferențele și ce taxe se plătesc în 2026
„Oferta de locuințe s-a redus cu aproximativ 180%, prețurile au crescut cu peste 15%, iar presiunile fiscale s-au amplificat prin majorarea TVA, creșterea impozitelor pe proprietate și taxarea suplimentară a chiriilor. La acestea se adaugă înăsprirea condițiilor de finanțare.”
Aceste condiții au făcut ca pragul de 70.000 de euro să nu mai fie relevant în marile orașe. Inițiatorii citează date potrivit cărora valoarea medie a creditelor ipotecare depășește deja acest prag în București, Cluj-Napoca, Iași, Constanța, Timișoara și Brașov.
Totodată, inițiatorii susțin că, pentru o locuință în valoare de 140.000 de euro, avansul de 15% înseamnă aproximativ 21.000 de euro, în timp ce un avans de 5% ar fi de aproximativ 7.000 de euro. Diferența de aproape 14.000 de euro reprezintă, potrivit inițiatorilor, principalul obstacol pentru tinerii aflați la începutul carierei, care au venituri suficiente pentru plata ratelor, dar nu au reușit să acumuleze economii consistente.
Vezi proiectul AICI.
Ce spune BNR
BNR arată că, deși reducerea avansului ar putea ajuta o categorie restrânsă de tineri care au venituri suficiente pentru a rambursa un credit, dar întâmpină dificultăți în acumularea avansului, efectele asupra pieței și asupra stabilității financiare trebuie analizate mai atent.
Unul dintre principalele argumente ale băncii centrale este legat de riscul mai ridicat asociat creditelor cu un raport mare între valoarea împrumutului și cea a locuinței.
Potrivit BNR, rata creditelor neperformante este de aproximativ 5,7% pentru împrumuturile cu un LTV (loan to value) de peste 85% și poate ajunge la 7% pentru creditele cu LTV de peste 95%. Prin comparație, în cazul creditelor cu un avans de cel puțin 15%, rata creditelor neperformante este de numai 1,2%.
BNR mai arată că, în perioada recentă, calitatea creditelor acordate prin Prima Casă/Noua Casă s-a deteriorat față de cea a creditelor ipotecare standard. Rata creditelor neperformante în programul guvernamental a urcat la 2,2%, de la 1,8% în martie 2025 și 1,5% în martie 2024. În cazul creditelor ipotecare standard, rata neperformanței era de 1,4%.
Reducerea avansului ar putea împinge prețurile locuințelor în sus
Banca centrală avertizează și că măsura ar putea avea un efect prociclic. Reducerea avansului ar stimula cererea într-un moment în care oferta de locuințe disponibile la vânzare este restrânsă, iar diferența dintre cerere și ofertă pune deja presiune pe prețuri.
În aceste condiții, cererea suplimentară ar putea alimenta noi creșteri ale prețurilor locuințelor, ceea ce ar diminua chiar avantajul urmărit prin reducerea avansului.
„Reducerea avansului este de natură să stimuleze cererea intr-un context în care decalajul dintre cererea şi oferta de locuinţe continuă să exercite presiuni asupra preţurilor, iar oferta de proprietăţi listate la vânzare s-a restrâns semnificativ. În aceste condiţii, creşterea cererii poate alimenta noi majorări ale preţurilor locuinţelor, diminuând efectul favorabil al măsurii asupra accesibilităţii locuinţelor şi asupra capacităţii cumpărătorilor de a beneficia efectiv de reducerea avansului”, arată BNR.
Vezi și Statul vrea să monteze lifturi în blocurile vechi. Cine are prioritate în noul program
BNR pune sub semnul întrebării chiar continuarea programului
BNR merge însă mai departe și susține că, înainte de noi modificări ale programului, ar trebui analizată chiar oportunitatea continuării acestuia. Programul Prima Casă a fost lansat în 2009, în contextul crizei financiare, pentru a facilita accesul populației la credit și a susține piața imobiliară. Între timp, rolul său în creditarea ipotecară s-a redus considerabil.
Creditele acordate prin program reprezentau aproximativ 16% din totalul creditelor ipotecare în martie 2026, față de circa 39% în mai 2021. Soldul Prima Casă/Noua Casă a scăzut la 18,6 miliarde de lei în mai 2026, de la maximul de 36,9 miliarde de lei din august 2021.
Fluxul de credite noi prin program a scăzut cu 61% în mai 2026 față de mai 2025 și reprezenta doar 0,3% din creditele ipotecare noi. În același timp, volumul creditelor ipotecare standard a crescut cu 13,4%.
„La baza acestor evoluţii au stat mai mulți factori, cei mai importanţi fiind: (i) diversificarea ofertei instituţiilor de credit pentru produsele ipotecare standard, cu condiţii mai avantajoase, inclusiv cu perioade de fixare a ratei dobânzii, (ii) reducerea progresivă a plafonului de garantare al programului şi (iii) creşterea veniturilor şi a capacităţii de economisire a populaţiei, reflectată in avansul mai ridicat detinut la accesarea creditului”, explică banca centrală.
Creditele ipotecare standard au devenit mai atractive
BNR mai argumentează că avantajul avansului redus din Noua Casă este parțial compensat de costurile mai bune oferite în prezent de unele credite ipotecare standard. În mai 2026, rata medie pentru creditele noi pentru locuințe cu dobândă fixă inițială între unu și cinci ani era de 5,51%, în timp ce creditele Prima Casă aveau costul stabilit la IRCC + 2 puncte procentuale.
Banca centrală mai constată că accesul tinerilor sub 35 de ani la creditele ipotecare standard s-a îmbunătățit, iar diferența dintre profilul debitorilor din Noua Casă și cel al clienților creditelor obișnuite s-a redus.
„În acest context, necesitatea revizuirii programului Noua Casă ar trebui analizată primordial din perspectiva oportunităţii continuării acestuia. Programul a fost conceput ca instrument cu un caracter excepțional, destinat să faciliteze accesul la finanţare şi să susţină funcţionarea pieţei creditului într-un context marcat de efectele crizei financiare şi de constrângeri semnificative asupra activităţii de creditare.
În condiţiile În care factorii care au justificat intervenţia statului şi-au diminuat considerabil relevanţa, iar interesul pentru program a înregistrat o tendinţă descendentă, oportunitatea unor noi modificări legislative apare ca fiind redusă.”
Vezi AICI avizul BNR.
Proiectul a primit anterior avize favorabile din partea Consiliului Economic și Social, la 14 iulie, și a Consiliului Legislativ, la 24 iulie.
Te-ar putea interesa și Bucureștiul rămâne motorul pieței imobiliare: aproape 10.000 de proprietăți vândute într-o lună. Doljul conduce la terenuri agricole
