Datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România depășesc 35 de miliarde de lei. Primul recul major după 10 ani de creștere continuă
Datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România au depășit recent 35 de miliarde de lei, o sumă dublă față de acum 10 ani, arată o analiză realizată de o companie de consultanță, semnată de analistul economic Adrian Negrescu. Peste 60% dintre companiile din sector se află în risc de insolvență, iar 2026 ar putea aduce noi recorduri negative pe fondul creșterii taxelor și scăderii cererii de spații locative.
Din totalul de 7.300 de firme active în dezvoltare imobiliară, 564 au intrat în dizolvare în ultimii doi ani, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns în insolvență. Analiza scorului Altman indică că peste 2.700 de firme au risc mare sau foarte mare de insolvență, iar alte 1.600 prezintă risc mediu.
Nivelul creanțelor din sector a crescut în doi ani cu peste 8 miliarde de lei, de la 26,8 miliarde în 2020 la 33,2 miliarde în 2024. Estimările pentru 2025 arată că datoriile au depășit 35 miliarde lei, comparativ cu 15,1 miliarde în 2015. În același interval, pierderile nete au crescut de la 518,8 milioane lei în 2022 la 610,3 milioane lei în 2024.
Sectorul este dominat de SRL-uri mici, cu resurse limitate: din 7.300 de dezvoltatori, 6.830 sunt SRL-uri, 81 sunt societăți pe acțiuni, iar restul sunt PFA-uri. Această fragmentare expune companiile la șocuri pe piață, iar majoritatea depind de cashflow-ul imediat și de vânzările rapide.
Cifra de afaceri a sectorului a scăzut de la 7,55 miliarde lei în 2022 la 6,4 miliarde lei în 2024, iar profitul net a scăzut cu peste 300 milioane lei în aceeași perioadă. Estimările pentru 2025 indică o continuare a scăderii cifrei de afaceri și a profitului, în contextul majorării taxelor.
Pe fondul vânzărilor reduse, valoarea apartamentelor nevândute a atins un nivel record de 10 miliarde lei în 2025, față de 7,5 miliarde în 2022 și 1,51 miliarde lei acum un deceniu.
Analiza arată că Bucureștiul este epicentrul riscului, cu peste 2.300 de dezvoltatori cu risc mare sau foarte mare de insolvență din peste 3.000 activi. Alte zone afectate sunt Cluj, Timiș și Constanța. Experții atrag atenția că majorarea TVA de la 9% la 21% a amplificat dificultățile, în special pentru locuințele mici.
Construiește, dar cine cumpără?
În ciuda dificultăților financiare, volumul lucrărilor de construcții ar urma să crească cu 4% în 2026, după un avans de 9% în 2025. Lucrările de construcții noi sunt estimate să crească cu 4,7%, iar infrastructura cu 5,7%. Totuși, autorizațiile de construire în decembrie 2025 au scăzut cu 9,4% față de luna anterioară, deși au fost mai multe față de anul precedent.
Potrivit analizei, viitorul pieței imobiliare va fi dominat de companiile mari, cu acces la finanțare solidă. Micii investitori riscă să fie eliminați de pe piață, iar fondurile de investiții vor orienta proiectele spre închiriere și locuințe premium, pe fondul creșterii chiriilor.
„Intrarea fondurilor străine va concentra piața pe proiecte cu profitabilitate mai mare și risc redus. Micii dezvoltatori, care depindeau de cashflow imediat, s-ar putea să fie nevoiți să se retragă sau să fie preluați”, afirmă Adrian Negrescu, managerul companiei de consultață.
