Tranzacțiile imobiliare au scăzut în 2025 dar au explodat în decembrie. Economist: Un paradox la final de an
Conform datelor prezentate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), numărul imobilelor vândute în decembrie 2025 a crescut, în contrast cu scăderea raportată la nivelul întregului an.
În 2025, au fost tranzacționate în total 628.356 de imobile, cu 14.978 mai puține față de 2024, când au fost vândute 643.334 de imobile. La nivelul întregii țări au fost vândute în ultima lună din an 56.203 imobile, cu 6.144 mai multe față de luna noiembrie.
Cu toate acestea, numărul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut obiectul tranzacțiilor în luna decembrie este cu 1.388 mai mic față de perioada similară din 2024.
Cele mai multe vânzări de imobile au fost în:
- București – 9.244,
- Ilfov – 4.053 și
- Timiș – 3.075.
La polul opus s-au situat Teleorman (39), Călărași (265), Giurgiu (265 )și Covasna (326).
Cum se văd aceste cifre în piața imobiliară
În contextul acestor date, asistăm la un paradox, explică economistul Claudiu Trandafir, pentru DigiEconomic:
„Creșterea numărului de tranzacții din decembrie 2025, în contrast cu scăderea volumului anual, arată un comportament clasic de ''final de cursă''. Nu vorbim despre o revenire a pieței, ci despre o accelerare de ultim moment. Istoric, astfel de vârfuri apar fie din motive emoționale – dorința de a intra ''în casă nouă'' de sărbători – fie din motive strict pragmatice: evitarea unor schimbări fiscale sau legislative nefavorabile.
În acest caz, factorul decisiv a fost fiscalitatea. Eliminarea sau reducerea pragurilor neimpozabile (celebrele 450.000 lei) a făcut ca orice tranzacție imobiliară să fie taxată mai dur, ceea ce a determinat mulți proprietari și cumpărători să închidă tranzacțiile înainte de intrarea noilor reguli în vigoare.
Impactul este că, pentru investitorii care cumpără în 2026 cu scop de revânzare (buy-to-flip), marja de profit este clar sub presiune. Impozitul la momentul vânzării devine un cost real, nu unul marginal, iar randamentele trebuie recalibrate”.
Ipotecile sunt pe val
Potrivit ANCPI, numărul ipotecilor, la nivel național, a fost de 39.508, cu 155 mai mare față de perioada similară din 2024.
Cele mai multe operațiuni de acest tip au fost înregistrate în:
- București – 5.490,
- Ilfov – 3.032,
- Prahova – 2.873.
Județele cu cele mai puține ipoteci încheiate au fost în:
- Harghita – 97,
- Caraș-Severin – 114,
- Gorj – 160.
„Creșterea numărului de ipoteci față de decembrie 2024 este un semnal important: băncile au redevenit atractive. Scăderea ușoară a dobânzilor și, mai ales, ofertele de dobândă fixă au deblocat cererea latentă – acei cumpărători care depind de finanțare și care au stat pe margine în 2023–2024, așteptând condiții mai previzibile.
Faptul că București-Ilfov domină statisticile nu arată neaparat o polarizare. Capitala rămâne motorul principal, fiind văzută ca un ''poll'' pentru investiții”, precizează economistul.
Cum se vede din perspectiva clientului
Datele relevă faptul că tendința de scădere a tranzacțiilor pe țară nu înseamnă reducerea prețului la imobile.
„Pentru cumpărători, puterea de negociere rămâne limitată în orașele mari: deși la nivel național tranzacțiile scad (ceea ce ar sugera o piață a cumpărătorilor), în București cererea rămâne mare, deci prețurile nu au tendința de a scădea, ci mai degrabă de a se stabiliza.
Clienții sunt acum mai educați financiar. Creșterea numărului de ipoteci arată că mulți au încetat să mai aștepte ''prăbușirea prețurilor'' și au preferat să cumpere acum înainte de o posibilă nouă rundă de scumpiri”, susține Claudiu Trandafir.
Cum au afectat reformele fiscal-bugetare piața
România trece printr-un amplu proces de reformă fiscală, în vederea echilibrării deficitelor bugetare. Însă, efectul resimțit de societate este unul de constrângere.
„Reformele fiscale adoptate la finalul lui 2024 și pe parcursul lui 2025 (majorarea TVA-ului la locuințe, modificări la impozitul pe tranzacții sau la taxele locale) au avut un efect dublu:
Pe de o parte, graba de a semna până la creșterea cotei de TVA (prima jumătate a anului), oamenii au forțat semnarea contractelor înainte ca impozitul pe veniturile din transferul proprietății să intre în vigoare la 1 ianuarie 2026 (final de an).
De cealaltă parte, apetitul pe termen lung s-a diminuat. Scăderea tranzacțiilor pe tot anul 2025 arată că, per total, consumatorii sunt mai prudenți. Reducerea puterii de cumparare i-a făcut pe mulți să amâne achizițiile mari.
Totodată, investitorii (cei care cumpără pentru a închiria) au fost mai afectați de noile reglementări fiscale privind chiriile, ceea ce explică parțial de ce volumul anual de tranzacții a fost sub cel din 2024”, transmite Claudiu Trandafir.
Ce s-a întâmplat în 2025 cu piața imobiliară
Evoluțiile din sectorul imobiliar românesc arată o mai mare atenție pe care viitorii cumpărători alocă înainte de achiziție.
„Cifrele ne arată că piața imobiliară din România a trecut în 2025 printr-un proces de ''stabilizare''. Nu mai cumpără oricine, oricum.
Cei care au rămas în piață și au generat creșterea din decembrie sunt fie cei cu nevoie urgentă de locuință, fie cei care au dorit sa cumpere inainte de noile modificări fiscale.
Anul 2026 vine cu provocări multiple, printre care aș pune accentul pe:
- erodarea puterii de cumparare, creșterea impozitelor/taxelor, TVA mărit,
- implementarea directivei europene (taxa pe carbon) cât și ''Legea Nordis'' vor impacta direct scăderea tranzacțiilor anuale și vor pune presiune pe dezvoltatori să nu mai crească prețurile agresiv.
Investitorul inteligent se mută pe imobile care au deja TVA-ul ''consumat'' (piața secundară).
Brokerajul de credite devine esențial, pentru că în fața unor taxe mai mari, singura cale de a păstra randamentul este obținerea unei finanțări cât mai ieftine (dobândă fixă optimă)”, conchide economistul.
