Ce taxe apar la cumpărarea sau vânzarea unei locuințe. Cine plătește impozitul, TVA-ul și taxele notariale
Cumpărarea sau vânzarea unei locuințe în România presupune mai multe costuri, pe lângă prețul stabilit între părți. În funcție de tranzacție, acestea pot include impozitul datorat de vânzător, TVA-ul pentru anumite locuințe noi, onorariul notarului și tarifele pentru înscrierea proprietății în cartea funciară. Costurile diferă în funcție de vechimea imobilului, valoarea tranzacției și statutul fiscal al vânzătorului.
În 2026, una dintre schimbările importante pentru cumpărători este încheierea perioadei tranzitorii în care anumite locuințe puteau beneficia de TVA de 9%. Termenul-limită a fost prelungit până la 30 septembrie 2026, iar de la 1 octombrie se aplică, în principiu, cota standard de TVA de 21% pentru locuințele care nu se mai încadrează în regimul tranzitoriu.
Persoana fizică ce vinde o locuință din patrimoniul personal datorează impozit pe transferul proprietății. Cota este stabilită în funcție de perioada în care imobilul a fost deținut:
- 3% din valoarea tranzacției, pentru imobilele deținute până la trei ani inclusiv;
- 1% din valoarea tranzacției, pentru imobilele deținute mai mult de trei ani.
Impozitul este calculat și încasat de notar la semnarea contractului, apoi virat către bugetul de stat. Dacă valoarea declarată în contract este mai mică decât valoarea minimă stabilită prin studiul de piață al notarilor, calculul impozitului se poate raporta la valoarea minimă prevăzută de lege.
Separat, vânzătorul trebuie să aibă achitate obligațiile fiscale locale aferente imobilului și să prezinte documentele cerute pentru tranzacție. În cazul în care vinde o societate sau o persoană care desfășoară activități economice, pot interveni reguli fiscale diferite, inclusiv cele privind TVA.
Ce plătește cumpărătorul
Cumpărătorul suportă, de regulă, principalele costuri legate de încheierea tranzacției:
- Onorariul notarial. Acesta acoperă redactarea și autentificarea contractului, verificările juridice și formalitățile aferente. Valoarea depinde de prețul imobilului și de tarifele aplicabile. Părțile pot conveni o altă împărțire a costului.
- Tariful de intabulare. Înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară presupune un tarif distinct. Pentru persoanele fizice, tariful standard este de 0,15% din valoarea relevantă pentru calcul, cu aplicarea regulilor ANCPI.
- Costuri suplimentare, după caz. Dacă achiziția se face prin credit ipotecar, cumpărătorul poate avea de plătit evaluarea imobilului, comisioane bancare, înscrierea ipotecii și costurile asigurărilor solicitate de bancă. Dacă tranzacția implică o agenție imobiliară, poate exista și un comision de intermediere, potrivit contractului încheiat cu agenția.
Cât este TVA-ul la cumpărarea unei locuințe noi în 2026
Pentru locuințele cumpărate de la dezvoltatori sau de la alți vânzători persoane impozabile, TVA-ul depinde de regimul fiscal al tranzacției. Cota standard este de 21%.
Cota tranzitorie de 9% a putut fi folosită numai pentru anumite locuințe care îndeplineau condițiile legale, inclusiv cerințele privind antecontractul, avansul și termenul de livrare. După prelungirea acordată prin Legea nr. 161/2026, termenul-limită pentru livrarea locuințelor eligibile a fost 30 septembrie.
Prin urmare, pentru o locuință care nu a fost livrată până la acest termen, se aplică, în principiu, TVA de 21%, chiar dacă a fost semnat anterior un antecontract și a fost plătit un avans.
În schimb, la vânzarea obișnuită a unei locuințe de către o persoană fizică ce nu acționează ca persoană impozabilă, tranzacția nu presupune, de regulă, adăugarea TVA la preț.
Se plătește și impozit anual pentru locuință
După dobândirea proprietății, cumpărătorul poate avea obligația de a plăti impozitul local anual pentru clădire și, după caz, pentru teren. Acesta este diferit de impozitul datorat la vânzare și de costurile notariale.
Valoarea se stabilește potrivit regulilor fiscale locale aplicabile, iar proprietarul trebuie să declare dobândirea imobilului la direcția de taxe și impozite locale, în termenul legal.
Înainte de finalizarea tranzacției, cumpărătorul și vânzătorul ar trebui să solicite notarului o estimare a tuturor costurilor, să verifice regimul TVA dacă locuința este cumpărată de la un dezvoltator și să clarifice cine achită onorariul notarial și eventualul comision de agenție.
Pentru o estimare realistă, este important să se țină cont atât de prețul de vânzare, cât și de situația juridică și fiscală a imobilului.
Astfel, la vânzarea unei locuințe, proprietarul persoană fizică datorează, în mod obișnuit, impozitul de 1% sau 3%, în funcție de perioada de deținere. La cumpărare, cele mai importante costuri suplimentare sunt onorariul notarial, tariful de intabulare și, pentru anumite locuințe noi, TVA-ul. Regimul exact depinde de tipul tranzacției și de condițiile fiscale aplicabile în momentul semnării.
Descarcă aplicația Digi24 și află cele mai importante știri ale zilei
Urmărește știrile Digi24.ro și pe Google News