Este sau nu reală creșterea prețului la case și apartamente? Argumente că dezvoltatorii ar putea manipula piața prin anunțurile lor
Preţurile apartamentelor au tot crescut în ultima perioadă, deşi mulţi se aşteptau să fie pe dos, în condiţiile în care pandemia a subţiat bugetele. Datele unei analize realizate de o companie din piață arată că locuințele sunt mai scumpe cu 0,7%. Dezvoltatorii imobiliari spun că până la finalul anului, în marile oraşe, apartamentele vor fi cu 25% mai scumpe decât în 2020 și aduc ca argument scumpirea materialelor de construcții. Cât de reală și de susținută este însă această majorare de preț și la ce trebuie să vă uitați atunci când vreți să cumpărați un imobil.
Preţurile locuinţelor din România s-au majorat şi în luna mai, iar suma medie cerură, la nivel naţional, de vânzători de apartamente, noi şi vechi, a fost mai mare cu cu 0,7%.
S-a ajuns astfel la un nivel de 1.406 euro pe metru pătrat util, faţă de 1.396 de euro pe metru pătrat util, valoarea înregistrată în aprilie, potrivit imobiliare.ro. Topul oraşelor care înregistrează cele mai mari scumpiri este condus de Braşov. Oraşul de la poalele Tâmpei a înregistrat în ultima lună un avans de 4,5% al preţurilor apartamentelor. Astfel, de la 1.302 euro, cât era în medie metrul pătrat în luna aprilie, a ajuns să fie vândut în luna mai cu 1.360 euro.
Cu aproape patru procente a sărit preţul locuinţelor în Capitală în doar o lună. București este urmat de Constanţa şi Timişoara.
Cluj Napoca rămâne oraşul cu cel mai scump metru pătrat util. Deşi majorarea de preţ aici nu e la fel de mare, rămâne constantă. Acum, preţul mediu pe metru pătrat a ajuns la 1.910 euro în Cluj Napoca.
Argumentul adus în piață pentru această majorare de preț îl reprezintă schimbările pe piaţa materialelor de construcţii.
Pe de altă parte, creșterea prețurilor este motivată ca efect direct al faptului că românii pleacă din mediul rural, din orașele mici, spre orașele mari, în căutarea unor salarii mai bune și în acest fel cererea e tot mai mare.
Este reală sau doar o simplă manipulare această creștere anunțată pe piața imobiliară?
Iancu Guda, realizatorul emisiunii Banii în Mișcare de la Digi24, a explicat ce stă în spatele acestor anunțuri și la ce trebuie să fie atenți cei care sunt interesați să cumpere o locuință.
"Cifrele de 1.406 euro pe mp sunt publicate de o platformă care face parte din industrie. Dacă vă uitați la altă platformă care face media prețurilor de vânzare ale anunțurilor publicate, prețul nu mai e 1.406 euro pe mp, ci 1.241.
Unde e adevărul? Cresc sau nu cresc? Cât e media? 1.406 sau 1.241?
Noi vedem doar prețul cerut de vânzător. Dar la notar și până la notar se mai negociază. De ce nu se publică prețul mediu al contractelor semnate la notar ca să vedem prețurile reale? Nu e o piață transparentă.
Aceste platforme sunt finanțate în spate de industrie.
Am mari rezerve că prețurile sunt acestea medii publicate. Am prieteni care au cumpărat la preț cu cel puțin 10% mai mic decât cel cerut inițial de vânzător.
Pe aceeași platformă mai sunt anunțuri care nu mai sunt de actualitate, care au prețuri exorbitante. De ce mai sunt lăsate acolo? Ca să crească media. Am văzut în social media capturi cu apartamente de două camere la 200.000 de euro lăsate pe platforme. Când suni ți se spune că anunțurile nu mai sunt de actualitate.
Apoi: care e valoarea justificată de cât produce?
Valoarea de investiție a oricărui activ e cât produce, de asta spunem că bitcoin nu produce valoare, e doar speculă.
Având în vedere chiria medie, de exemplu, în București este de 368 euro pe mp, cu 15% mai puțin decât înainte de pandemie. Avem un paradox, imobilele produc mai puțină chirie, dar sunt mai scumpe.
Ca să justifice chiria de 368 euro acest preț ar trebui să avem un randament de 8% pe an, altfel nu e o investiție bună. Ar trebui să fie chiria 660 euro la aceste prețuri, ceea ce nu se va întâmpla, pentru că ar fi prea mult raportat la salariul mediu. Dacă rămân aceste chirii, prețul ar trebui să fie de 1000 euro ca să genereze valoare.
Cred că altă manipulare: că se va scumpi piața cu 20% pentru că se scumpesc prețurile la materiile prime.
Dar costul de producție e la jumătate, cam 700 euro mp, cu atât e construiește, din care 300 sunt materiile prime. Dacă se scumpesc materiile prime cu 50%. Chiar și așa, se duc materiile prime la 450 euro. Cât ar trebui să reprezinte ele în acel preț susținut? Cam 10%. De unde creșterea de 20-25%?", a explicat Iancu Guda.
El a subliniat că toate aceste informații sunt aduse în piață ca s[ creeze panică și să îi determine pe oameni să cumpere acum.
"De ce ne grăbesc să cumpărăm acum? Pentru că lumea intră în așteptare ca să scadă TVA și industria, ca să mobilizeze lumea, spune că apartamentele și casele se vor scumpi cu 25%.
Realitatea din 2015 – 2019, când toți dezvoltatorii spuneau că se majorează prețurile pentru că se scumpesc materialele, dacă te uiți pe situațiile lor financiare, a demonstrat că prețul final a crescut dublu față de cel al materiilor prime. A fost o manipulare. Au pus în spinarea clienților manipulați și dezinformați aceste scuze", a mai spus Iancu Guda.
Iancu Guda a explicat ce trebuie să facem atunci când vrem să cumpărăm un imobil și vrem să știm care este prețul real în piață: "Trebuie să ne documentăm. Când negociați cu un dezvoltator, căutați pe Google - raport de credit și scrieți numele dezvoltatorului. Sunt site-uri care vă dau rapoarte foarte ieftine și vedeți profitabilitatea acelei companii. O să aveți surprize ce profituri mari pot avea unii dezvoltatori."
