Putem privi domeniul imobiliar ca pe o variantă micro a modului în care funcționează economia națională. Oricând avem dubii legate de stadiul economic în care suntem și ne lipsesc reperele, o scurtă analiză a sectorului construcțiilor ne oferă un indiciu relevant despre situația noastră reală. Explicația nu este complicată, imobiliarele reprezintă motorul întregii economii pentru o națiune emergentă, un domino prin excelență, crescător sau descrescător, dar care antrenează piața terenurilor, a construcțiilor cu tot ce presupune o arie foarte largă a materialelor de construcții, a elementelor folosite la finisaje.
Apoi intră automat în scenă alte sectoare precum industria mobilei și, mai departe, consumul pe care il presupune achiziția de electrocasnice și toate celelalte. Dacă sunt case mai multe, crește și tendința de a achiziționa o mașină, iar autoritățile trebuie să investească în infrastructură. Schematic, așa stau lucrurile, putem vedea cu ușurință că, dacă domeniul imobiliar încetinește, la fel se va întâmpla și cu industriile direct legate de acesta.
Așadar imobiliarele antrenează parte importantă din economie. Și pentru că este o zonă atât de importantă, se justifică să ne luăm măsuri de precauție suplimentare în momentul în care vrem să intervenim la sistemul de impozitare și TVA. Cum România se luptă să micșoreze deficitul, unii planifică să crească taxa pe valoare adăugată și în zona imobiliară. În acest moment, pentru locuințele care au valoarea sub 120.000 de euro și mai mici de 120mp, TVA este de 5% și măsura a ținut piața imobiliară în priză, iar multe familii au avut acces mai facil la un apartament sau la o casă.
Trecerea TVA la 9% pentru aceste locuințe mai mult va dăuna întregii economii decât să contribuie la bugetul de stat. De ce? Pentru că, așa cum știe foarte mare parte a populației care s-a confruntat cu zona imobiliară, costurile de la achiziția unei locuințe nu înseamnă doar banii plătiți unui dezvoltator imobiliar. Nou taxa notarială ce se vrea introdusă pe toate tranzacțiile imobiliare, indiferent de valoarea lor, ajunge la 5%, iar cu totul, putem estima creșterile pentru locuințe de până la 120 mp la 9%. Pentru locuințele de peste 120 mp și cu valoare de peste 120.000 de euro TVA rămâne 19%, dar de fapt se mai adaugă și aici taxa noua taxă notarială. Deci și rezidențialul premium va fi afectat. Și toate aceste costuri le vor suporta clienții finali, eventualii beneficiari de noi locuințe care cel mai probabil vor decide să amâne planurile contribuind astfel la un blocaj prelungit.
Această creștere vine într-un context cum nu se poate mai rău pentru că domeniul imobiliar dă semne serioase de încetinire după doi ani în care prețurile caselor a crescut și cu 50%. Creșterea prețului la energie și la materialele de construcții, rearanjarea lanțurilor de aprovizionare, inflația uriașă, costurile ridicate în piața terenurilor, perspectiva războiului la graniță, concomitent cu eventuala renunțare la facilitățile din domeniul construcțiilor va pune o presiune atât de mare pe dezvoltatorii imobiliari de rezidențial și office, încât va rezulta nu coborârea prețurilor, ci urcarea lor. Marile centre urbane țin sus prețul imobiliarelor (medie în jur de 1500 euro/mp la nivel național), iar dacă adăugăm toate celelalte vulnerabilități și dificultăți, vom constata că de taxe noi nu avea acum nevoie piața.
Astăzi, tot mai mulți dezvoltatori imobiliari arată că numărul de clienți este în scădere și nu doar din cauza prețurilor caselor, ci și pentru că sistemul bancar a fost nevoit să acorde credite imobiliare în condiții mai restrictive. Avans ridicat, procent scăzut pe venituri raportat la valoarea ratei, condiții noi pentru creditare, atât pentru creditele ipotecare, imobiliare cât și de consum. În aceste condiții, a crește TVA în acest sector e ca și cum am construi diguri în locuri în care apele se retrag, în zone în proces de deșertificare. Și, așa cum am arătat la început, domeniul imobiliar atrage după sine și multe alte sectoare din economie, de data asta în jos din nefericire.
Și încă nu e tot. Se pare că lucrătorii din construcții vor plăti contribuțiile la sănătate, adică 10% din venitul brut, deși până acum aceștia erau scutiți în acest sens. Aici măsura afectează sectorul imobiliar, dar adevărata lovitură se dă împotriva acelor oameni care, după ce au lucrat ani buni în străinătate, începeau să revină alături de familiile lor din țară și cu ajutorul unor măsuri de sprijin precum această scutire.
Totodată, piața de office crește concomitent cu serviciile și cu sectorul IT. Am arătat, într-un editorial recent, că anularea facilităților, în parte sau totalitate, acordate acestui sector strategic va afecta comunități mari care trăiesc și au prosperat pe baza acestei spectaculoase evoluții (ex. Iași sau Cluj-Napoca). Cine va mai ridica pentru a închiria birouri dacă firmele de IT nu mai vin în România sau dacă decid să plece?
Studiu de impact? Nu ar folosi celor care doresc asemenea măsuri prea mult pentru că ar confirma ceea ce se observă de la distanță, și anume că ne pregătim pentru un blocaj imobiliar din care va trebui să ieșim la un moment dat tot prin măsuri de susținere a pieței. Cu taxe mai mari din activitate mai puțină nu vom micșora deficitul. Este important să acoperim deficitul, dar dacă prețul este amputarea unor domenii precum cel imobiliar (sau industria cărții despre care am scris recent), atunci ar fi mai bine pentru toată lumea să găsim alte soluții.
