Sari la conținut

Plan Detaliu. Cum să ne ferim de țepe imobiliare

Indiferent că vorbim despre un avocat, un notar, un inginer, un arhitect, important este să cereți unui specialist să vă ajute atunci când vreți să luați o casă sau un apartament într-un imobil nou. O să spuneți că orice specialist cere bani. Dar gândiți-vă și la cât v-ar costa să rezolvați o problemă pe care n-ați luat-o în calcul de la bun început.

Horia Bălan, director de proiect Dumbrava Vlăsiei: Casele urmează, sunt înconjurate aici de acest gard gri. Aici urmează primele trei construcții. Acolo în spate se vede și a patra.

120 de case ar trebui să fie gata, într-o prima fază, până în 2021, pe un teren de zeci de hectare, undeva în Codrii Vlăsiei, în zona localității Balotești din Ilfov. Iar în total, în următorii 30 de ani, vor fi construite o mie de locuințe. Da, în următorii treizeci de ani. Așa au gândit investitorii - o companie britanică - acest proiect. Pe termen lung.

Înainte de a ridica imobilele, timp de doi ani au pus la punct infrastructura și utilitățile, au făcut drumuri, au montat stâlpi de electricitate și de telecomunicații și au construit propriul sistem de canalizare.

Teodora Ghenciu: De ce nu v-ați racordat la Balotești?

Horia Bălan, director de proiect Dumbrava Vlăsiei: Pentru că ar fi fost pe lungă durată sub capacitate. În momentul de față ar fi fost suficient pentru ce avem aici. Dar peste 10 ani, 15 ani n-ar fi fost suficient. Și atunci am zis e mai ușor să faci de acum varianta finală decât să ne apucăm peste 15 ani să refacem. Tot ce vedeți acoperit cu iarbă este un bazin subteran format din acele cutii de plastic. Un vas tampon pentru apele de ploaie. În momentul în care o să vină ploaia secolului, o dată, de 2 ori de trei ori în 100 de ani și nu o să mai facă față canalizarea, în loc să refuleze pe străzi va refula în acest vas tampon.

Teodora Ghenciu: Dar de ce ați făcut asta?

Horia Bălan, director de proiect Dumbrava Vlăsiei: E o măsură de precauție suplimentară pe care ne-au cerut-o inginerii germani fără de care ei n-ar fi acceptat să finalizeze proiectul. Asta este stația de epurare complet automatizată. Modulară. Calibrată acum pentru prima etapă de dezvoltare, cele 124 de loturi. Este cea mai performantă stație care se poate găsi acum oriunde în lume. Dar ca o măsură de precauție suplimentară, să nu fie niciodară vreun miros neplăcut la stația de epurare am construit acest bio-filtru pe care îl auziție acum funcționând care aspiră mirosurile din stația de epurare, le trece printr-un pat de scoarță de copaci, în scoarța de copaci trăiește o bacterie care mânâncă orice fel de miros. De acolo iese un aer perfect curat.

Nemții care au proiectat toata infrastructura și-au pus această problemă. Că este posibil, potrivit statisticilor, să plouă foarte tare, o dată, în următorii o sută de ani, iar canalizarea să nu mai facă față. S-au gândit la asta pentru că britanicii care au plătit pentru proiect au cerut ca totul să fie perfect funcțional înainte ca oamenii să se mute.

Horia Bălan, director de proiect Dumbrava Vlăsiei: E ceva românesc în proiectul ăsta? Firma de construcții este o firmă românească din Germania venită. Muncitori români care au învățat meserie în Germania și au venit aici și au construit într-o calitate absolut impecabilă. Deci se poate și în România. Se poate și o firmă românească să facă o calitate cum vezi oriunde în lume.

Un astfel de cartier rezidential a luat nastere in Romania datorita bunului simt englezesc, desi prin lege, toti dezvoltatorii ar putea fi foarte usor obligati ca inainte sa se apuce de construit, sa se asigure ca exista infrastructură si utilitati suficiente pentru numarul de locuinte prevazute pe hartie.

Cum o astfel de prevedere nu exista, romanii intai cumpara si dupa isi dau seama pe ce au dat banii. Peste sase mii de reclamatii a primit in primele noua luni din 2017 Inspectoratul de stat in constructii, pentru lucrari facute de mantuiala.

În blocuri sau case care au răsărit in Romania, uneori aproape peste noapte. În aceasta junglă imobiliară, Andreea trebuie să îi trieze cumva pe dezvoltatorii adevărați de speculanți. De ce? Pentru imaginea ei și a firmei de imobiliare pe care a deschis-o acum cinci ani. De atunci, a reușit să vândă peste 1400 de apartamente. Chiar dacă cele mai multe nu sunt deloc ieftine. Cum ar fi de exemplu locuințele cu două sau trei camere din cele mai înalte blocuri turn din țară, cu 25 de niveluri. De fiecare dată a ales apartamentele cu grijă, spune ea.

Andreea Comşa, director companie imobiliară: Întotdeauna. Ne uităm la ceea ce se cheamă construcție responsabilă și dezvoltator responsabil pentru că deși noi ca și consultanți nu aveam neapărat o răspundere legală în fața clienților este vorba de o răspundere morală și este vorba de a gândi pe termen lung și de a ne face datoria în ceea ce privește a-i sfătui pe dezvoltatori vizavi de ceea ce au făcut în proiect. Nu ne uităm doar la modul în care construiesc și cu cine doresc să construiască. Ne uităm de la autorizațiile pe care le au și la proiect așa cum este gândit. Ne uităm la partea legală, la antecontracte. Noi le dăm chiar modelele de antecontracte pe care trebuie să le aibă cu clienții. Dacă nu le respectă și doresc să le facă prea abuzive cu siguranță că nu ne interesează să lucrăm cu ei. Dar e vorba că trebuie să spunem și lucrurilor pe nume. Mulți clienți sunt foarte superficiali. Mulți nici nu citesc ce semnează. Mulți nu citesc antecontractul. Sau mulți își doresc atât de mult și simt așa o presiune că o să își piardă apartamentul dorit ales de pe plan încât semnează orice.

Multe dintre contractele semnate cu ochii inchisi sunt luate prin programul Prima casa. Care a reusit intr-adevar sa deblocheze piata imobiliara dupa criza din 2009, dar a si pus foarte mult accent pe "ieftin". Dezvoltatorii care au tinut mortis sa vanda prin acest program, au facut de multe ori rabat de la calitate, ca se incadreze in pret.

Andreea Comşa: În apartament trebuie să ne uităm la pereți de când intrăm. Trebuie să nu fie crăpături în pereți. Important să nu fie crăpături, atat in cei de rigips, cat si in cei din structura. Parchetul este extrem de important. Aici este un parchet deschis la culoare. Am văzut că clienții în general preferă parchetul deschis la culoare pentru că luminează și în general dă senzația de spațiu. Important să nu aibă zgârieturi, important să nu aibă zone de spațiu între plăcile de parchet pentru că în timp ele vor fi tot mai mari și se umflă parchetul. Întrerupătoarele din nou sunt foarte importane. Acestea sunt de o calitate foarte bună. Dar am văzut și întrerupătoare care nu fac contactul întotdeauna bine și dacă nu e contactul bun uneori chiar se poate face un scurt circuit.

Totuși, cele mai multe apartamente se vând în stadiul de proiect. E mai ieftin, dar și riscul mai mare, pentru că tot ce vezi sunt niște hârtii.

Andreea Comşa: Trebuie să fii atent la dezvoltator, la istoricul dezvoltatoruui. Să știe cine este dezvoltatorul. Dacă este un PFA, după cum mulți au vândut de pe persoană fizică sau dacă nu are și alte prouecte, nici în Romania nici în alte țări. Nici acesta nu este un lucru rău, dar trebuie totuși verificată compania. Trebuie să știe pe cine trage la răspundere în cazul în care blocul nu se mai finalizează și cu cine semnează. Apoi trebuie să fii atent la aspectele de ordin legal. Trebuie să verifice odată toate autorizatiile, toate avizele proiectului. Să fie sigur că dezvoltatorul și-a luat absolut tot înainte să semneze un antecontract cu clientul.

De multe ori e complicat să fim atenți la toate detaliile. Mai ales când nu știm la ce ar trebui să ne uităm. Florin Enache, arhitect de meserie, a simțit că este și de datoria lui să-i învețe pe oameni ce să întrebe înainte de a cumpăra o locuință. Așa a apărut proiectul #better. O inițiativă de responsabilitate in constructii. Dupa 15 ani de carieră în care Florin a constatat că între proiectul de pe hârtie și realitate e de multe ori o diferență enormă. Iar în lipsa unei legi clare și a unor autorități responsabile, singurul în măsură să schimbe ceva este cumpărătorul informat.

Florin Enache, arhitect: Noi am ajuns la concluzia că tot ceea ce vedem greșit în acest moment sau urât sau periculos e totuși plătit de cineva. Fie e plătit ca și construcție nouă fie e neplătit de ani de zile ca și construcție veche care n-a mai fost întreținută. Sperăm să ajungem în două direcții. Și una este la bază. Din om în om. Să reușim să ajungem la oameni care își fac sau îți doresc să îți facă credite pentru apartamentul nou pe de o parte. Și pe de altă parte din celaltă direcție să venim cu proiecte realiste către ministerul dezvoltării, către OAR, către primării, către autorități, care ar putea să fie în primul rând deschise.

Dincolo de sfaturile general valabile, la care oricine intră pe site are acces gratuit, o consultație pe o problemă specifică, la un arhitect, costă între 20 și 40 de euro pe oră. Bani pe care doar unu din zece români ar fi dispuși să îi plateasca. Ulterior, șapte din zece devin nemultumiți de locuința recent cumpărată.