Analiză Tranzacţiile imobiliare cu credite ipotecare sunt în plină expansiune. De ce a crescut cererea pe acest tip de finanțare
Tranzacţiile imobiliare cu credite ipotecare au crescut în acest an cu 7 puncte procentuale, până la 58% și ar putea urca până la 60%, ceea ce evocă un trend în plină expansiune.
Contactat de DigiEconomic pentru a oferi un punct de vedere în privința impactului pe care această majorare o are asupra pieței și de ce consumatorii preferă acest tip de finanțare, economistul Claudiu Trandafir ne-a transmis următoarele:
„Faptul că tranzacțiile imobiliare finanțate prin credite ipotecare au ajuns la un procent atât de mare (58%, cu potențial de creștere la 60%) este un indicator cheie al maturizării și dependenței pieței de finanțarea bancară”.
Din perspectiva consumatorului, creditele ipotecare rămân o variantă accesibilă.
„O pondere mare a creditelor sugerează că, deși prețurile locuințelor sunt mari, accesul la finanțare a rămas un motor esențial. Tot mai mulți consumatori nu pot achiziționa o locuință doar din surse proprii sau apelând la fonduri parțiale.
Cu toate acestea, consumatorii devin extrem de vulnerabili la variațiile dobânzilor (IRCC, marja băncii). Având însă acces la 'credite ieftine' (cu dobanzi fixe ce pornesc de la 4.8%), consumatorul preferă să investească într-un activ apelând la credit, în condițiile în care orice alte investiții ar fi nerentabile pentru acesta. O piață susținută de clienți informați și bine pregătiți financiar este o piață stabilă, care reduce riscul de neperformanță sistemică”, subliniază economistul.
Impactul asupra pieței
Viteza tranzacțiilor, influența Băncii Naționale (BNR), dar și cererea sporită din zona de creditare își pun amprenta asupra pieței.
„Piața devine mai dinamică, dar și mai ciclică. Când creditarea este facilă și ieftină, piața crește rapid. Când creditarea se înăsprește (dobânzi mai mari, condiții mai stricte), piața încetinește sau chiar se blochează, deoarece mare parte din cerere depinde de acest factor.
Controlul BNR asupra politicii monetare are un impact direct și imediat asupra volumului de tranzacții, nu doar asupra costului finanțării.
Cererea susținută de creditare, până la un anumit nivel, poate contribui la menținerea sau chiar creșterea prețurilor imobiliare, deoarece cumpărătorii au o putere de cumpărare sporită prin credit.
Totodată, intermedierea bancară impune standarde mai înalte de evaluare, analiză, legalitate și asigurare a imobilelor, ceea ce aduce o oarecare stabilitate și profesionalizare a pieței. Pe scurt, piața este extrem de reglementată”, transmite Claudiu Trandafir.
Cum ar putea arăta piața imobiliară în 2026
Previziunile pentru anul următor indică o piață care va continua să fie influențată de incertitudinea economică și de măsurile fiscale.
„Conform unor analize, există așteptări ca, la începutul sau pe parcursul anului 2026, dobânzile ipotecare să înceapă o scădere prudentă, în funcție de evoluția inflației și a politicii BNR. Acest lucru ar putea relansa cererea de credite și ar susține segmentul tranzacțiilor.
Majoritatea specialiștilor și, în mod interesant, o mare parte a cumpărătorilor (aproximativ două treimi), anticipează că prețurile locuințelor nu vor scădea semnificativ, ci vor continua să crească, deși într-un ritm mai lent. Această tendință este susținută de:
- Costurile mari de construcție (materiale și forță de muncă).
- Oferta limitată de locuințe noi, în special în marile centre urbane, din cauza scăderii numărului de autorizații de construire.
- Cererea latentă care așteaptă o îmbunătățire a condițiilor de creditare.
Se observă o creștere a interesului pentru locuințele vechi în detrimentul celor noi. Această schimbare este parțial influențată de prețul redus (chiar dacă necesită renovări) și de impactul majorării Taxei pe Valoare Adăugată (TVA) la locuințele noi”, apreciază economistul.
Cum afectează creșterea TVA tranzacțiile imobiliare
Majorarea cotei de TVA pentru locuințele noi, de la 9% sau 19% la 21% în anumite segmente, eliminând cota redusă pentru o mare parte din piața de volum, are un impact major și a generat un val de incertitudine.
„Impactul cel mai direct este scumpirea automată a locuințelor noi care se încadrau anterior la cota redusă. Pentru un apartament, diferența dintre 9% și 21% poate adăuga zeci de mii de euro la costul final, afectând direct puterea de cumpărare a tinerilor și a clasei de mijloc.
Scumpirea face ca multe locuințe să iasă din plafonul de preț accesibil pentru credite ca Noua Casă sau pentru avansul minim de 15%, reducând drastic numărul de potențiali cumpărători eligibili.
Mulți cumpărători se reorientează către apartamentele vechi, care nu sunt supuse acestei majorări de TVA, sau către locuințele noi care nu sunt încă finalizate, dar pentru care au contractat cu avans mare în perioada tranzitorie. Acest lucru poate pune presiune pe prețurile segmentului vechi”, explică specialistul.
Creșterea TVA pune presiune și asupra dezvoltatorilor.
„Dezvoltatorii sunt forțați să își reevalueze strategiile de preț și de construcție. Majorarea TVA poate duce la o temperare a ritmului de construcție pe segmentul de volum și la o reorientare către piața de lux sau segmente care oricum nu beneficiau de cota redusă”, atrage atenția Claudiu Trandafir.
În concluzie, piața imobiliară din România rămâne într-o zonă de echilibru si maturitate, influențată de costul creditării și de deciziile fiscale.
„Ponderea mare a creditelor indică o dependență crescută, iar majorarea TVA a adus un șoc pe piața locuințelor noi, redirecționând o parte din cerere”, conchide economistul.
