Arenda terenurilor agricole în 2025: ce trebuie să știe proprietarii despre taxe, impozite și obligații fiscale
Arendarea terenurilor agricole rămâne una dintre cele mai utilizate forme prin care proprietarii de terenuri obțin venituri fără a exploata direct suprafețele deținute. Regulile aplicabile acestor venituri sunt stabilite de legislația fiscală și detaliate în ghidul publicat recent de Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF), iar nerespectarea acestora poate atrage sancțiuni.
Potrivit Codului fiscal, veniturile obținute din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal sunt încadrate la categoria veniturilor din cedarea folosinței bunurilor. Din punct de vedere juridic, Codul Civil definește arendarea drept forma de locațiune a bunurilor agricole.
Arendarea poate viza terenuri agricole arabile, vii, livezi, pășuni, plantații sau alte bunuri cu destinație agricolă aflate în proprietatea persoanelor fizice.
Pentru ca veniturile din arendă să fie recunoscute legal, contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă. Lipsa formei scrise duce la nulitatea absolută a contractului.
Arendașul are obligația să depună contractul la Consiliul Local în raza căruia se află terenul arendat, în vederea înregistrării într-un registru special. Dacă terenurile sunt situate în mai multe localități, contractul trebuie depus la fiecare consiliu local în parte.
Cum se stabilește venitul brut din arendă
Venitul brut din arendă reprezintă totalitatea sumelor încasate de proprietar, fie în bani, fie în natură, conform contractului de arendare. Dacă arenda este plătită în produse agricole, acestea se evaluează în lei pe baza prețurilor medii stabilite anual de consiliile județene sau de Consiliul General al Municipiului București.
Prețurile medii ale produselor agricole sunt stabilite înainte de începutul anului fiscal și sunt publicate pe site-ul ANAF. Dacă aceste prețuri se modifică în cursul anului, noile valori se aplică începând cu luna următoare comunicării oficiale.
Cum se calculează venitul net din arendă
Venitul net din arendă nu se stabilește pe baza cheltuielilor reale, ci prin aplicarea unei cote forfetare. Din venitul brut se deduce automat o cotă de 20%, considerată cheltuială deductibilă. Venitul net este, astfel, 80% din venitul brut realizat la fiecare plată.
Impozitul pe veniturile din arendă este de 10% și se aplică asupra venitului net. Impozitul este final și se calculează, se reține și se plătește de către plătitorul de venit, de regulă arendașul.
Impozitul reținut trebuie virat la bugetul de stat până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost efectuată plata către proprietar.
Plătitorii de venituri din arendă au obligația de a declara impozitul reținut prin formularul 112, iar declarația se transmite exclusiv prin mijloace electronice și trebuie semnată cu certificat digital calificat.
De menționat este că, pentru veniturile din arendă, nu se depune formularul 205, deoarece impozitul este final.
Contribuțiile sociale: când se datorează și când nu
Pentru veniturile din arendă nu se datorează contribuția de asigurări sociale (CAS). În schimb, contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) poate deveni obligatorie, în funcție de nivelul veniturilor obținute.
CASS se datorează dacă veniturile nete cumulate din arendă și alte surse depășesc plafonul de 6 salarii minime brute pe țară. Baza de calcul este de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute, în funcție de nivelul veniturilor totale realizate într-un an, mai arată ghidul ANAF.
Cota de contribuție este de 10%, aplicată asupra bazei de calcul corespunzătoare plafonului în care se încadrează contribuabilul.
Dacă venitul net estimat din arendă obținut de la un singur plătitor este cel puțin egal cu 6 salarii minime brute pe țară, contribuția de sănătate se calculează și se reține la sursă de către plătitorul de venit, care o declară prin formularul 112.
În situațiile în care veniturile provin din mai multe surse sau nu se reține CASS la sursă, proprietarul are obligația depunerii Declarației unice, formularul 212, până la data de 25 mai a anului următor celui de realizare a veniturilor.
Arendarea și TVA: când apare obligația
Din punct de vedere al TVA, arendarea bunurilor imobile este considerată prestare de servicii, dar este, în mod obișnuit, scutită de TVA. Persoanele fizice care obțin exclusiv venituri din arendă nu sunt obligate să se înregistreze în scopuri de TVA, chiar dacă depășesc plafonul de 395.000 lei.
Totuși, proprietarii pot opta pentru taxarea cu TVA a operațiunilor de arendare. În acest caz, este necesară înregistrarea în scopuri de TVA și depunerea declarațiilor specifice, inclusiv decontul de TVA și declarația informativă 394.
