Criza imobiliară din China: Din rău, în mai rău
Criza imobiliară din China s-ar putea agrava în perioada următoare. Un alt mare dezvoltator are probleme de lichiditate, de data aceasta chiar unul susținut indirect de către stat. Căderea sa ar putea pune sub semnul întrebării sănătatea altor dezvoltatori de stat și ar duce la scăderea prețurilor locuințelor, în condițiile în care piața imobiliară traversează o criză ce durează deja de patru ani.
Odată cel mai mare dezvoltator imobiliar din China, compania Vanke este acum oglinda dificultăților prin care trece piața imobiliară din a doua economie a lumii. Constructorul face eforturi să convingă investitorii că poate evita intrarea în incapacitate de plată în lunile următoare, fără a exista semne clare că va mai primi sprijin guvernamental, arată Bloomberg.
Valoarea acțiunilor companiei a scăzut la cel mai redus nivel din ultimul an. De asemenea, obligațiunile sale, atât în yuani cât și în dolari, au scăzut puternic.
Cel mai mare acționar al Vanke este compania de stat Shenzhen Metro Group, care i-a acordat deja împrumuturi de 4,2 miliarde de dolari, care au ajutat dezvoltatorul să ramburseze obligațiunile scadente și să evite intrarea în incapacitate de plată până acum.
Această sursă de finanțare este însă pusă sub semnul întrebării. Luna trecută, acționarul său majoritar a semnalat că Vanke va beneficia de condiții mai stricte pentru împrumuturi. Asta a făcut ca obligațiunile scadente în 2027 să piardă peste 40% din valoare în ultima lună, un semn al îngrijorării investitorilor cu privire la modul în care firma își va rambursa datoriile în lunile următoare.
Obligațini în valoare de 1,9 miliarde de dolari urmează să ajungă la scadență până la jumătatea anului viitor. Suma este mult mai mare decât fondurile pe care Vanke le mai are disponibile din împrumuturile de la Shenzhen Metro.
Analiștii spun că dezvoltatorul și-a pierdut capacitatea de a genera flux de numerar și se bazează pe infuzii externe pentru a continua să funcționeze. Investitorii urmăresc să vadă dacă acționarul său majoritar intervine, însă sprijinul ar putea doar să mențină compania pe linia de plutire, nu să ducă la o redresare completă.
Experții mai arată că dacă societatea propune o prelungire a termenului de rambursare a obligațiunilor, obținerea sprijinului creditorilor ar putea fi dificilă. Și asta deoarece orice astfel de propunere ar necesita susținerea a cel puțin 90% dintre investitori.
Problemele cu care se confruntă Vanke scot în evidență provocările cu care se confruntă autoritățile chineze. Beijingul încearcă să revigoreze piața imobiliară, afectată de datoriile uriașe ale dezvoltatorilor și de intrarea în incapacitate de plată a unor dintre aceștia, dar în același timp evită să salveze firme individuale.
Guvernul a luat în considerare noi măsuri pentru a redresa piața, cum ar fi subvenționarea costurilor dobânzilor la noile ipoteci. Asta după ce efectele măsurilor de relaxare din luna septembrie a anului trecut s-au estompat după o scurtă redresare a pieței.
Analiștii arată că dacă Vanke intră în incapacitate de plată, asta ar submina eficacitatea politicilor guvernamentale de salvare a sectorului imobiliar. De asemenea, ar putea duce la scăderea prețurilor locuințelor, iar bonitatea altor dezvoltatori de stat ar putea fi pusă sub semnul întrebării.
Instituțiile financiare globale au emis previziuni sumbre pentru sectorul imobiliar din China, care se confruntă cu o nouă scădere a vânzărilor. UBS se așteaptă ca prețul locuințelor să scadă pentru cel puțin încă doi ani, iar Fitch Ratings este de părere că vânzările de locuințe noi ar putea scădea cu 15%-20% față de nivelul actual înainte ca sectorul să se stabilizeze.
Sectorul locuinţelor şi construcţiilor reprezintă mai mult de un sfert din Produsul Intern Brut al celei de-a doua economii mondiale. Însă, începând din 2020, suferă de pe urma deciziei Beijingului de a înăspri accesul la credit pentru dezvoltatorii imobiliari, în ideea de a le reduce gradul de îndatorare.
Mulți dezvoltatori nu au putut respecta noile reguli, având în vedere că erau deja mult îndatorați. În 2021, Evergrande a intrat în incapacitate de plată din cauza unei datorii de peste 300 de miliarde de dolari, declanșând începutul crizei imobiliare din China. Alți doi giganți imobiliari au intrat în incapacitate de plată de atunci - Sunac China Holdings în 2022 și Country Garden Holdings în 2023.
Pe fondul celei mai severe crize imobiliare din ultimele decenii, autoritățile chineze încearcă să limiteze efectele de contagiune asupra economiei. Vulnerabilitățile sunt multiple: bănci puternic expuse pe sectorul imobiliar, o industrie a construcțiilor care angajează 51 de milioane de oameni și administrații locale dependente de vânzările de terenuri pentru finanțarea cheltuielilor publice.
Deja, creditele neperformante ale băncilor au atins un record de 492 de miliarde de dolari la finalul lui septembrie, iar Fitch avertizează că situația s-ar putea agrava în 2026, pe măsură ce gospodăriile întâmpină dificultăți în rambursarea datoriilor.
În paralel, stagnarea prelungită a pieței locuințelor amplifică riscurile deflaționiste. Un fost ministru de Finanțe de la Beijing avertizează că scăderea valorii locuințelor erodează încrederea gospodăriilor și reduce consumul, accentuând presiunile pe prețuri. Mai mult, analiștii Morgan Stanley și ai think tank-ului CF40 susțin că impactul imobiliar asupra inflației este subestimat, deoarece metodologia oficială de calcul nu surprinde pe deplin declinul chiriilor - un element-cheie în dinamica deflației din China.
