Analiză „Legea Nordis”, adoptată de Parlament: între protecția cumpărătorului și riscul blocării pieței imobiliare
Parlamentul a adoptat în unanimitate așa-numita „lege Nordis”, care limitează avansurile pe care dezvoltatorii imobiliari le pot solicita cumpărătorilor înainte de finalizarea construcției. Noua lege, depusă pentru prima dată în octombrie 2024 și adoptată acum, în noiembrie 2025, stabilește plafoane clare și proceduri menite să protejeze cumpărătorii, după o perioadă în care piața imobiliară a fost marcată de plăți anticipate ridicate și riscante.
Conform legii, dezvoltatorii nu vor mai putea încasa sume nelimitate în avans. Plafoanele maxime sunt:
- 5% din preț pentru convențiile de rezervare a cumpărării;
- 25% din preț după finalizarea structurii de rezistență;
- 20% din preț după finalizarea lucrărilor de instalații.
Convențiile de rezervare pot fi încheiate pe maximum 60 de zile, perioadă în care trebuie semnată promisiunea de vânzare. Dacă termenul expiră din vina dezvoltatorului, acesta este obligat să restituie integral sumele primite, în termen de 30 de zile.
Componenta de asigurare: condiție pentru avansuri mai mari
Legea prevede și posibilitatea ca dezvoltatorul să solicite un avans mai mare de 5%, însă numai dacă deține o poliță de asigurare care să garanteze finalizarea proiectului.
Această poliță are rolul de a proteja cumpărătorii în cazul în care dezvoltatorul nu finalizează lucrările sau nu livrează imobilul conform contractului.
Scopul asigurării este acela de a introduce o formă suplimentară de control financiar asupra dezvoltatorilor, similară unei garanții bancare. Practic, doar cei care pot demonstra soliditate financiară și capacitate de finalizare a proiectului vor putea încasa avansuri mai mari.
Totuși, în prezent, pe piața românească nu există încă produse standardizate de acest tip, ceea ce poate ridica semne de întrebare cu privire la aplicarea concretă a prevederii.
„Este o lege necesară, dar cu multe neclarități”
Antoanela Comșa, Deputy CEO al unei companii de dezvoltare imobiliară, consideră că noua lege este binevenită, însă atrage atenția că aplicarea practică ridică mai multe întrebări.
„În primul rând consider că sunt bune legi care să protejeze interesele cumpărătorilor. De multe ori, cumpărătorii evită să angajeze avocați din cauza costurilor. Doar că, în opinia mea, aceste legi trebuiesc elaborate astfel încât să fie și aplicabile, reale”, a declarat aceasta pentru DigiEconomic.
Comșa a punctat mai multe aspecte tehnice care, potrivit ei, ar putea ridica probleme la implementare.
„Un maxim de 5% la rezervare, cu condiția să se încheie o promisiune de vânzare-cumpărare în termen de 60 zile, este corect în teorie. Însă ce se întâmplă dacă dezvoltatorul nu rambursează suma? Nu există o sancțiune clară”, a precizat reprezentanta companiei.
Aceasta ridică și întrebări legate de procentele cumulative:
„15% la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, în plus față de cei 5% la rezervare? Sau acești 15% includ și rezervarea? Nu am văzut forma finală ca să putem discuta.”
Clarificări necesare privind etapele construcției
În ceea ce privește momentul plății avansurilor, Comșa subliniază pentru DigiEconomic nevoia unor definiții mai clare:
„Constatarea finalizării structurii de rezistență se face printr-un proces-verbal de recepție parțială. Dar în privința lucrărilor de instalații, ar trebui clarificat ce înseamnă exact. Prizele, întrerupătoarele, obiectele sanitare fac parte din aceleași lucrări. Practic, dacă ne referim la finalizarea instalațiilor, vorbim despre un proiect aproape finalizat. Poate că aici ar fi trebuit înlocuit cu finalizarea fațadei și a compartimentărilor interioare.”
Noua lege prevede ca avansurile să fie depuse într-un cont bancar separat, folosit exclusiv pentru dezvoltarea proiectului. Totuși, Comșa avertizează că, în forma actuală, sancțiunile pot fi ineficiente.
„Utilizarea sumelor achitate de cumpărători în alte scopuri se sancționează cu o amendă de 1% din cifra de afaceri din anul anterior. Dar, în realitate, majoritatea proiectelor sunt dezvoltate pe entități noi, care nu au încă cifră de afaceri — deci nu există, practic, nicio sancțiune.”
Ea adaugă că o soluție mai eficientă ar fi fost introducerea unei declarații notariale pe propria răspundere a dezvoltatorului și administratorului companiei:
„O astfel de declarație ar fi echivalat cu fals în declarații în caz de abateri, adică o sancțiune penală, nu doar administrativă.”
„Project managerul și dirigintele de șantier sunt angajații dezvoltatorului”
În privința aprobării plăților din conturile speciale, Comșa atrage atenția asupra unui potențial conflict de interese:
„Sumele pot fi folosite doar cu aprobarea unui project manager sau a dirigintelui de șantier. Însă aceștia sunt angajații dezvoltatorului, deci pot aproba orice. În plus, nu există sancțiuni legale pentru ei și nici obligația de a cunoaște toate contractele financiare ale proiectului, ceea ce nu este realist.”
Contracte standard și clauze abuzive
Pentru o aplicare corectă a legii, Comșa propune și introducerea unor contracte tip, care să elimine clauzele abuzive frecvent întâlnite pe piață.
„Ar trebui poate să se stabilească și niște contracte standardizate, care să elimine din clauzele abuzive. În prezent, fiecare dezvoltator își redactează propriile condiții, iar cumpărătorul, de multe ori, nu le înțelege complet.”
Inițiativa a fost anunțată încă din octombrie 2024, când premierul Marcel Ciolacu a promis limitarea avansurilor cerute în piața imobiliară. Au urmat luni de dezbateri, respingeri și amendamente, iar proiectul a fost reluat și modificat în mai multe rânduri.
În final, legea a fost adoptată în toamna lui 2025, cu vot unanim, urmând acum promulgarea de către președinte.
„Este o lege proastă în sensul în care a fost dată înainte de a pregăti cadrul acestei legi”
Cristian Istrătescu, cofondatorul unei companii de investiții din București, a explicat pentru DigiEconomic, faptul că, deși legea are scopul de a proteja cumpărătorii, efectele ei reale ar putea bloca o mare parte a pieței imobiliare. El atrage atenția că aplicarea efectivă a prevederilor depinde de existența unor produse de asigurare care, în prezent, nu sunt disponibile pe piața locală:
„Legea Nordis am dezbătut-o acum vreo 2 ani de zile împreună cu actorii din piață cu care noi colaborăm. Nu este decât așa o chestie mediatică, pentru că în realitate se va putea să iei cu avansuri mai mari dacă ai o asigurare. Aceeași asigurare pe care dezvoltatorii în mod normal ar trebui să o aibă și care nu există în România. Cel puțin nu există ca și produs la orice companie de asigurări, dacă te duci nu există acest produs.”
Potrivit lui Istrătescu, introducerea obligației de asigurare va genera un efect dublu:
„În primul rând, dă siguranța că nu o să mai avem prea multe falimente în viitor, și doi la mână, din păcate o să scumpească destul de mult imobiliarele.”
„Sunt unii dezvoltători care au deja, este produs custom făcut pentru ei, l-au cerut ei în ideea în care au vrut să își protejeze vânzările, sau cel puțin să aibă un punct bun de marketing în fața clientului final având această asigurare. Din punctul acesta de vedere, asta ar fi partea bună pentru că obligă dezvoltătorul, înainte de a lua avans mai mare de 5%, să aibă o asigurare de la un asigurător care să garanteze că el are ce-i trebuie pentru a finaliza un imobil.
Asta înseamnă că asigurătorii trebuie să verifice că dezvoltătorul are terenul în posesie, că are finanțare bancară, că are equity suficient să înceapă proiectul pentru că nici ei nu vor asigura sumele respective fără să facă un fel de due diligence pentru acești dezvoltători."
Istrătescu estimează că până la 80-90% dintre dezvoltatori nu ar putea fi asigurabili în prezent, ceea ce ar duce la o reducere masivă a noilor construcții și, implicit, la creșterea prețurilor pe fondul scăderii ofertei.
De asemenea, Istrătescu estimează și pierderi semnificative la bugetul de stat:
„Statul va încasa mai puțin bani din TVA... statul român va pierde niște sute de milioane de euro din TVA”. El consideră că legea a fost adoptată fără pregătirea unui cadru de finanțare real:
„Este o lege proastă în sensul în care a fost dată înainte de a pregăti cadrul acestei legi. Prima dată trebuia să vii cu soluții de finanțare, cu soluții în care statul să vină cu 50% garanții pentru dezvoltatori, împreună cu banca să-i ajute pe dezvoltatori să poată să construiască.”
„Genul acesta de finanțare are costuri peste 10-15%”
Istrătescu a mai explicat că, în contextul actual, companiile care oferă finanțări alternative pentru dezvoltatori ar putea avea o creștere semnificativă, însă acest tip de capital este mult mai scump:
„Noi am prevăzut asta când ne-am înființat, noi care cofinanțăm dezvoltatorii. Probabil pentru genul acesta de companii o să fie un business foarte în creștere în perioada următoare, doar că nu este un business ieftin pentru dezvoltători. Genul acesta de finanțare are costuri peste 10-15%, adică cei care fac ceea ce facem și noi pleacă între 15-20% pe an costul de finanțare pentru dezvoltători, față de o finanțare bancară care este mult sub 10%. Noi am obținut pe unele dintre proiectele noastre și 6-7% la euro pentru dezvoltători, așa că diferența o să se regăsească din nou în costul de producție al apartamentelor. Dacă dezvoltatorii vor apela din ce în ce mai des la astfel de fonduri de investiții, să le numim, de private equity, pentru că sunt niște costuri mai mari și aceste costuri întotdeauna când cresc se regăsesc în produsul final și anume prețul apartamentului.”
