În România, proprietarii pot închiria locuințele cumpărate prin credit, însă regulile diferă în funcție de tipul împrumutului, condițiile stabilite la acordarea finanțării și, în anumite situații, de acordul instituției creditoare sau al statului. De la creditele ipotecare standard până la locuințele achiziționate prin programul „Noua Casă”, fiecare situație implică obligații și reguli specifice, inclusiv în ceea ce privește notificarea creditorului, restricțiile prevăzute în actele semnate și regimul fiscal aplicabil. Într-un interviu acordat Digi24.ro, avocatul Mara Negulescu a explicat ce pași trebuie urmați înainte de închirierea unei locuințe ipotecate și care sunt riscurile la care se expun proprietarii dacă nu respectă obligațiile asumate.
Înainte de închirierea unei locuințe, este esențial ca titularul imobilului să cunoască atât drepturile de care beneficiază, cât și obligațiile pe care le are de respectat.
În ce condiții poți închiria un imobil dacă nu este achitat integral creditul
„Ca regulă generală, potrivit legislației din România, un apartament cumpărat prin credit poate fi închiriat chiar dacă împrumutul nu a fost achitat integral. Banca deține doar drept de ipotecă asupra imobilului, în timp ce deciziile privind utilizarea și administrarea locuinței aparțin proprietarului.
Prin urmare, faptul că imobilul este ipotecat nu împiedică automat încheierea unui contract de închiriere. Cu toate acestea, este important ca titularul creditului să verifice clauzele prevăzute în contractul de împrumut și în actul de ipotecă, deoarece unele bănci pot solicita notificarea prealabilă sau chiar acordul instituției financiare.
Există diferențe importante și în funcție de tipul creditului contractat. Creditele pentru locuință sunt acordate, de regulă, pentru uz personal, respectiv pentru a locui în imobil, iar închirierea nu este interzisă automat, ci depinde de condițiile prevăzute în contract.
În schimb, creditele destinate investițiilor imobiliare sunt concepute special pentru obținerea de venituri din chirii, astfel că închirierea este acceptată implicit. Diferențele dintre aceste tipuri de împrumut țin mai ales de condițiile contractuale și de costurile aferente, nu de existența unei interdicții legale generale.”, a explicat Mara Negulescu
- Situația este însă diferită în cazul locuințelor cumpărate prin programele garantate de stat, unde regulile privind închirierea sau vânzarea imobilului sunt mai stricte.
Când poate fi vândută o proprietate cumpărată prin programul „Noua Casă”
Locuințele achiziționate prin programul „Noua Casă”, precum și cele cumpărate anterior prin fostul program „Prima Casă”, sunt supuse unei interdicții de înstrăinare pentru o perioadă de cinci ani de la data achiziției. Astfel, în acest interval, imobilul nu poate fi vândut fără respectarea condițiilor prevăzute de lege și fără acordul instituțiilor implicate.
Cu toate acestea, legislația permite înstrăinarea locuinței înainte de expirarea termenului de cinci ani, însă doar în anumite situații și în condiții stricte:
- proprietarul poate vinde imobilul dacă achită integral creditul, fie anticipat, fie la termen. În acest caz, banca solicită FNGCIMM (Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri) emiterea acordului necesar pentru radierea interdicției de înstrăinare;
- locuința poate fi vândută și prin preluarea creditului de către o persoană eligibilă în cadrul programului Noua Casă. După aprobarea băncii, FNGCIMM emite documentele necesare, iar noul beneficiar preia atât finanțarea, cât și dreptul de proprietate asupra imobilului.
Pe lângă regulile privind vânzarea imobilului, proprietarii trebuie să țină cont și de condițiile aplicabile închirierii locuințelor cumpărate prin aceste programe.
Ce reguli se aplică locuințelor achiziționate prin „Prima Casă”/„Noua Casă”?
„În cazul locuințelor achiziționate prin programele „Prima Casă”/„Noua Casă”, ipoteca este constituită atât în favoarea băncii, cât și a statului, prin Fondul de Garantare, iar închirierea se poate face, de regulă, doar cu acordul instituțiilor implicate.
Pentru obținerea acestui acord, proprietarul trebuie să depună o solicitare către banca finanțatoare, care poate aproba sau respinge cererea, inclusiv în situații precum relocarea. Potrivit FNGCIMM, în cadrul programului „Noua Casă” procedura presupune obținerea acordului băncii finanțatoare, urmată de solicitarea acordului Ministerului Finanțelor - Direcția Generală de Trezorerie și Datorie Publică. Aceste documente sunt necesare în cazul în care contractul de închiriere este înregistrat la administrația financiară. Dincolo de programele garantate de stat, obligația obținerii acordului băncii depinde, în general, de clauzele prevăzute în contractele semnate cu instituția financiară.”, a adăugat avocatul
Poți închiria un apartament cumpărat prin credit fără acordul băncii?
„Obținerea acordului băncii înainte de închirierea unui apartament cumpărat prin credit nu este obligatorie în toate cazurile, deoarece totul depinde de prevederile incluse în contractul de credit și în cel de ipotecă. Din punct de vedere legal, proprietarul are dreptul să folosească și să dispună de imobil, inclusiv să îl închirieze, chiar dacă locuința este ipotecată.
Cu toate acestea, banca poate impune condiții suplimentare privind notificarea instituției sau obținerea unui acord scris înainte de închiriere. În situația în care contractul nu prevede astfel de restricții, acordul băncii nu este necesar. Dacă există însă o clauză care impune informarea sau aprobarea instituției financiare, aceasta trebuie respectată. Nerespectarea obligațiilor prevăzute în contract poate avea consecințe financiare importante pentru titularul creditului.”, potrivit sursei Digi24.ro
Ce riscuri apar dacă locuința este închiriată fără acordul instituției bancare
„În situațiile în care contractul prevede obligativitatea informării băncii, iar acordul nu este obținut, instituția financiară poate transmite o notificare oficială prin care solicită remedierea situației într-un termen stabilit.
De asemenea, contractul poate include penalități sau comisioane aplicabile în astfel de cazuri, iar cea mai severă măsură este declararea scadenței anticipate a creditului, ceea ce înseamnă că banca poate solicita rambursarea imediată a întregii sume rămase de plată. În cazul în care obligațiile financiare nu sunt respectate, banca poate iniția procedura de executare silită asupra imobilului.”, a mai precizat specialistul
- Pentru a evita astfel de situații, specialiștii recomandă verificarea atentă a documentelor semnate cu banca înainte de închirierea locuinței.
Ce clauze trebuie verificate înainte de închirierea unei locuințe ipotecate
„Înainte de încheierea unui contract de închiriere, proprietarul trebuie să analizeze cu atenție atât contractul de credit, cât și documentele aferente ipotecii, pentru a înțelege exact drepturile și obligațiile asumate în raport cu banca.
Printre cele mai importante clauze care trebuie verificate se numără:
- destinația imobilului, care stabilește dacă locuința este destinată exclusiv uzului personal și dacă schimbarea destinației necesită acordul instituției bancare;
- restricțiile privind utilizarea imobilului, ce pot include limitări referitoare la închiriere, subînchiriere sau folosirea locuinței în scop comercial;
- consecințele nerespectării obligațiilor contractuale, unde sunt prevăzute eventuale penalități, comisioane sau alte sancțiuni aplicabile.
În cazul programelor „Prima Casă”/„Noua Casă”, condițiile sunt, de regulă, mai stricte, iar documentația contractuală stabilește în mod explicit destinația locuinței și limitările privind dispoziția asupra imobilului fără aprobările necesare.”, a mai adăugat sursa Digi24.ro
Pe lângă obligațiile față de bancă, proprietarii trebuie să respecte și regulile fiscale aplicabile veniturilor obținute din chirii.
Ce obligații fiscale și juridice au proprietarii care închiriază locuințe
„Veniturile obținute din închirierile pe termen scurt pot fi încadrate drept activitate independentă sau activitate turistică, situație care atrage obligații fiscale suplimentare pentru proprietari. Astfel, aceștia trebuie să depună anual Declarația Unică și să achite impozitul aferent veniturilor obținute.
În cazul în care activitatea capătă un caracter frecvent și organizat, autoritățile pot solicita inclusiv autorizarea sau înregistrarea ca persoană fizică autorizată.
Potrivit Articolului 83 din Codul Fiscal al României, veniturile obținute din închirierea a unu până la șapte camere situate în locuințe aflate în proprietate personală sunt considerate venituri din cedarea folosinței bunurilor. Dacă acest număr este depășit, veniturile sunt încadrate ca venituri din activități independente.”, a conchis avocatul Mara Negulescu
